Presunción de pago en el arrendamiento

Arrendamiento de inmuebles

Por arrendamiento, se conoce al contrato por el cual una persona denominada arrendador cede temporalmente el uso y disfrute de un bien inmueble (casa-habitación, predio, etc) a otra persona denominada arrendatario a cambio de una renta.

Según el último censo de población realizada por el INEGI en el 2015, se encontró que el 48% de la población en la Ciudad de México, no contaban con casa propia, por lo que su opción era el rentar algún departamento, cuarto o casa.

Por tanto, es bastante común que las personas ante la imposibilidad económica de adquirir su hogar propio, se vean obligados a alquilar una vivienda, donde muchas veces por la misma desigualdad y no quedándoles otra opción, son sometidos a firmar contratos desventajosos.

Por lo regular, en los contratos de esta naturaleza, se estipula que ante la falta de pago del inquilino (arrendatario), el arrendador se encuentra facultado a acudir a un Juez para solicitar la rescisión contractual, que no es otra cosa que dejar el contrato sin efectos con el propósito de que el Juez le ordene al inquilino la entrega de la casa o departamento, y que en caso de no hacerlo, se procederá a su lanzamiento.

Es sabido que en ciertas circunstancias se dan desacuerdos entre el arrendador y su inquilino lo que provoca una serie de problemas, y que son aprovechadas por el arrendador para buscar la manera en desalojar a su arrendador.

Para lograr su cometido de desalojo, los arrendadores al momento de recibir de su inquilino el pago de la renta, se abstenían de entregarle el comprobante o recibo de pago o simplemente nunca lo hacían por la buena relación que antes existía, pero esto era aprovechado para más tarde, demandar a sus inquilinos con la excusa de no haber recibido el pago de su renta.

Esto sin duda, ponía en una situación de desventaja al arrendatario, porque en la mayoría de los juicios sobre este tema, los inquilinos no podían probar haber pagado por la sencilla razón de carecer del recibo correspondiente, lo que traía como infortunio el que fueran desalojados. Para corregir esta desventaja, se hicieron modificaciones al Código Civil, que es el ordenamiento legal de regular precisamente todas estas situaciones, y se agregó el artículo 2448-E, con lo que se buscó que el arrendador al momento de recibir la renta, en ese momento hiciera entrega del recibo de pago y de no hacerlo por más de tres meses, la ley tendría al inquilino por pagado.

A lo anterior, en el ámbito jurídico se le conoce como presunción de pago y antes de entrar a la problemática de lo que hoy en día esto representa, debemos definir algunas palabras.

¿Qué se debe entender por presunción y por pago?

Una de las definiciones del diccionario de la Real Academia Española, describe a la presunción como “Hecho que la ley tiene por cierto sin necesidad de que sea probado”. Por cuanto a la palabra pago, lo define como “Entrega de un dinero o especie que se debe”

Entonces, si aplicamos las anteriores acepciones para nuestro caso, la presunción de pago podría definirse como la entrega de dinero para pagar lo que se debe que la ley tiene por cierto sin necesidad de que sea probado. Regresemos pues a lo que establece el artículo que anteriormente señalamos:

Artículo 2448-E. - La renta debe pagarse puntualmente, en los plazos convenidos y a falta de convenio por meses vencidos.
El arrendador esta obligado a entregar un recibo por cada mensualidad que el arrendatario pague; a falta de entrega de recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma. [...]

Como ya se dijo anteriormente, la redacción del artículo anterior, tuvo en un principio la intención de erradicar las abusivas prácticas de algunos arrendadores, sin embargo, al día de hoy este mismo precepto ha sido aprovechado por inquilinos morosos que han sacado ventaja de manera ilegal. ¿Cómo lo han hecho? Pues bien, únicamente dejan de cumplir con las rentas que les corresponde mes con mes.

El verdadero problema radica en que si pasado el mes de adeudo, el arrendador no documenta que le solicitó al inquilino realizara el pago (a esto se le denomina interpelación), entonces, en el futuro ya no podrá demandar las rentas vencidas. Conforme al precepto legal, ahora el arrendador debe cumplir con una serie de requisitos para poder recuperar sus rentas que no le fueron pagadas, por lo que adicional a la afectación que su inquilino ya le está provocando por no pagarle, la ley le exige que para tener derecho a reclamar ese dinero en el futuro a través de una demanda, necesariamente deberá interpelar, todo esto gracias a la existencia de la presunción de pago.

Pensemos en aquel arrendador que celebró un contrato por el plazo de 1 año forzoso, en donde su inquilino pagó puntualmente solo los primeros 3 meses y los 9 subsecuentes, no le fueron pagados. Conforme al precepto legal en análisis, si el arrendador acude a un Tribunal a demandar el pago de los 9 meses de renta que se le adeudan y éste olvidó durante cada mes no pagado, interpelar a su inquilino, entonces el Juez le desechará su demanda por no cumplir con el requisito de documentar que se le requirió el pago (interpelación) y además tendrá por pagado a su inquilino.

De ahí la importancia de conocer lo que un arrendador debe hacer ante la falta de pago de su inquilino. Otra manera de solucionar este problema, es que en el contrato se establezca que la renta será pagada mediante transferencias o depósitos bancarios, señalando que la ficha de depósito o comprobante de transferencia, hará las veces de recibo de pago.

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